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追涨心切?温州又现天价新地王


     
     “9亿元一次。9亿元两次。9亿元三次。”主拍人的一锤定音,让在场所有人悬了多时的心终于放下。
     在此之前,这场争夺激烈、令人窒息的土地拍卖已经持续了一个多小时,温州城市建设开发有限公司、置信房地产开发有限公司、华亮房地产开发有限公司三家机构,你追我赶,不断刷新地价纪录。这是4月7日发生在温州市区南站原温州长运集团有限公司地块拍卖会上的一幕。
     根据中原地产研究中心的统计,除了温州长运地块外,全国至少有十块以上的土地已非底价成交。在楼市回暖之后,土地市场的回暖期也将到来。
     地市曾陷低谷
     此前,整个中国的土地市场,只能用“惨淡”二字来形容。易居克而瑞对上海土地市场的数据监测显示,上海土地成交均价明显下跌,目前已经基本回落至2006年的水平,与2007年相比跌幅达到30%50%。
     此前,中原地产研究中心1月份曾发布过北京、上海、杭州、广州、成都等全国十二城市土地价格调查报告,除上海外,全国其他主要城市的土地价格均较去年大幅下跌。并且促使土地拍卖的进一步冷清,流拍率高达25%,大部分土地以底价成交。
     沪、广、深、津1月份的土地成交价格较去年同期下跌了50%以上,尤其是上海和杭州的地价较去年12月环比下跌了20%,创近几年来最大跌幅。上海奉贤区拓林镇的一幅住宅用地以起拍楼板价540.08元/平方米,甚至首次跌破1000元/平方米大关,创造了近五年上海土地拍卖史上的一个纪录。
     而到了二月份,住宅用地的流拍率虽然大大减小,但土地成交价却持续一路下探。根据监测,2月份的平均成交价又创新低,每平方米的成交价格仅1200多元,比过去12个月的平均价格还要低17%。
     土地成交价格的连续探底,也让开发商因为之前高价购买的土地储备而“资产缩水”。其中,已经公布年报的多家房地产公司共计提了近20亿元的跌价准备。
     土地的底价成交和流拍现象的增多,也严重打击了政府部门推地的积极性。今年二月份,上述十二城市公开挂牌土地数只有146幅748公顷,比一月份172幅929公顷大幅减少,其中居住用地的供应减少量缩减最为明显,一共只挂牌了20幅95公顷,比1月份少了10余幅近100多公顷。
     楼市回暖促土地成交大增
     中原地产研究中心的分析师宋莉曾一度认为,土地成交量的低迷还将延续。然而话音刚落,没有信心的开发商们又回到了土地市场。除了温州长运集团地块外,天津滨海等地也有十多幅土地以高于底价20%左右的价格成交。
     “一季度的楼市小阳春,让开发商们重新对后市产生希望,买地的开发商比以前多了。”宋莉说。
     另一方面,政府土地供应,尤其是住宅用地的减少,也逼迫面临“地荒”的开发商,不得不紧急入市买地,特别是在土地连续跌价之后。
     同时,政府部门的土地新政也是刺激开发商入市的一个重要策略。比如,合肥出台《关于促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》,调整土地出让价款支付方式,允许“一次性付款”或“分期付款”两种方式缴纳土地出让价款。采用“分期付款”的,土地出让价款2亿元以上的,分期付款期限最长可达12个月,成交款首付比例最低可达30%。
     上海推出了“土地询价制度”,在地块推介会上向开发商发放“地块推介宣传意向登记表”和“地块需求意向调查表”,了解开发商能接受的地块出让价格,以及对地块位置、大小的需求,推动了部分开发商入市。
     不过,宋莉认为,目前土地拍卖的重新活跃,仅仅只能说明土地市场的回暖。要恢复到2007年时的火热场面,还很困难。
     17.6亿元沪现首笔整体购楼案
     今年上海的首笔整栋收购案,出现在办公楼市场。昨日,《每日经济新闻》从仲量联行获悉,日前,POSCO以约人民币17.6亿元的价格,将甲级办公楼浦项商务广场售予陆家嘴集团,结束了市场上买卖双方僵持已久的局面,这也是2009年上海市场的第一宗整栋办公楼交易。
     仲量联行上海董事总经理顾东尼指出,经过2008年下半年的低迷,交易活动已开始初显复苏的曙光。顾东尼认为,这宗交易也证明了本土买家在房地产投资市场日益凸现的重要地位。随着国内保险公司、国企等这样现金充裕且具备长远投资眼光的投资者入市,预期本土投资者参与的交易将会越来越多,相信2009年将会有更多的成交发生。
     上海多数房地产类别市场供过于求的现状,使得投资者不再愿意参与项目开发。商铺因其较低的空置率而成为一个例外,然而目前上海市中心主要零售区域几乎没有可开发的闲置土地。
     顾东尼说,开发新项目的风险往往过高,这使得在目前的市场环境下投资可行性大打折扣。投资者的关注点已从开发转向收购,这点从2008年土地买卖交易额同比下降60%可得到证实。
     他认为,这一显著降幅背后的原因之一,便是2007年政府出台的调控措施,该措施禁止将外币用作土地购买的保证金;之后政府对该项措施进行了松绑,以鼓励国外投资者重新回到土地交易市场。投资者将此视作进入上海房地产市场或者进行扩张的良机。但投资者更愿意收购现有资产。
     

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