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央行预警楼市寒冬持续居民购房意愿十年最低


     
     在购房意愿跌入低谷与新盘集中入市的双重压力之下,沉默了近一个月的中国楼市未来将面临更大的调整压力。
     近日,央行发布《中国货币政策执行报告》称,未来3个月打算买房的居民人数占比为13.3%,分别比上季度和去年同期下降1.8%、2.8%,创1999年开始此项调查以来的最低水平。
      分析人士称,包括消费信心低迷在内的多项因素,将导致国内房地产等重要领域依然面临回调压力。购房意愿下降导致的销售继续不畅,令即将到来的传统销售旺季形势严峻。
     指数全面下降预警
     事实上,不仅只有第四季度,央行2008年连续一、二、三季度的城镇居民调查显示,居民购房意愿持续低迷,未来3个月打算购买住房的居民占比一直维持在15%以下,并在第四季度达到10年来的最低水平13.3%。
     此外,2008年112月,个人按揭贷款3573亿元,下降29.7%。显然,消费者的实际购房行为已经大幅下挫。
     各大城市打算买房的居民占比也在全线下跌。在调查的7个大城市中,北京、上海、天津和广州等一线城市未来3个月打算买房的居民人数占比均不足10%,低于全国平均水平。
     “购房意愿下降无外乎是受大环境的影响,目前的这种情况和1997年1998年比较相像,甚至还要悲观。”上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭说。
     这种悲观的情绪继续在其他各项调查中得以体现。
     由国家发改委、国家统计局公布的数据显示,2008年全国70个大中城市房屋销售价格同比涨幅呈逐月下降走势,且下降幅度明显,到12月份成为负数。
     而从环比数据来看,同样呈现逐步回落态势。全国70个大中城市4个季度房价变化分别为环比上涨0.8%、环比上涨0.3%、环比下降0.1%、环比下降1.3%。8月份是房价下降的一个重要时点,从该月开始全国70个大中城市房价出现环比下跌,而且下降的城市数量不断增加;12月份,全国70个大中城市新建住房销售价格环比价格下降的城市有50个,二手住房销售价格环比价格下降的城市有52个。
     伴随价格调整的还有成交量的急剧萎缩。公开数据统计,2008年112月,全国商品房销售面积6.2亿平方米,同比下降19.7%。从全国各地的情况来看,不同地域的成交量均有萎缩,大中城市萎缩更为严重,同比降幅甚至超过50%。
     “同比、环比、成交量任何一个参数都结束了之前的单边上涨态势。国房景气指数也自2007年11月以来连续回落,12月更是下降到96.46。100以下便属于不景气区间。”杨红旭说。他更认为,接下来反映房地产行业的景气指数还会创历史新低。
     “降价应快、准、狠”
     大多数接受记者采访的业内人士均表示,2009年的楼市非常寒冷,回调压力仍然很大。
     “除了宏观经济面的因素之外,大部分压力来自楼市本身,首先是9000亿元保障性住宅供应以及全国2.36亿平方米存量商品房的压力。”杨红旭说。
     另一方面,经历过一段时期的供应空白后,按照楼市传统,全国大部分城市迎来供应小高峰。
     以北京为例,据亚豪、协成等机构提供的楼盘数据显示,3月份北京新开盘项目数量激增,目前有32个楼盘确定3月新推楼座,较前两个月开盘量大增。
     “购房意愿降低,供应量增加,企业又有现金流的压力,三个要素必然导致企业下一步降价压力增加,又一轮价格战或许迫在眉睫。”一位业内人士说。
     上述业内人士认为,目前仍然有开发商“护价”的原因在于,对回暖预期的不明确以及去年年底的一波销售回笼了一部分现金。“但是也撑不了太久,接下来开发商会寄希望于二季度这个销售旺季,这也颇为关键。”
     北京联达四方房地产经纪公司总经理杨少锋同样认为降价在所难免。
     “采取降价策略的开发商,要秉持'快、准、狠’的原则。'快’是降价的决策要快,抢在别人之前以掌握主动,并率先消化客户。'准’是指有条件的开发商,可以采取用部分的细分产品面对准确的细分市场,保护前期业主利益的同时争取市场主动。'狠’是降价要一步到位,迅速抢占市场。”杨少锋说。
     上述分析人士表示,接下来几个月或许会出现又一波小阳春,这取决于新盘入市对价格的定位。如果房价能够继续回调,交易量必然会出现回暖。
     在采访中,各方人士均认为今年整个房地产市场将呈现“价跌量升”的局面。如今,刚性需求成为成交量保底的部分,而改善性需求的释放程度将会成为未来的关键。一旦有部分这样的需求入市,才会真正促进成交。
     

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