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  • 外环内涨外环外跌上海楼市火爆背后的不对称上涨


         
         即使有闲钱,也宁愿买入2万元/平方米的高端楼盘,而不是多套8000元/平方米的低价楼盘。这是时下投资客购房时一条不成文的潜规则。尤其是当投资客在整体购房比例中开始逐渐提升时,成交已经连涨4个月的上海楼市分化愈加明显:外环以内,尤其是中环以内的更为抗跌的楼盘价格上涨明显,同期,外环外的房价甚至出现小幅下跌。
          根据上海易居研究院的统计数据,上海内环内中心城区商品住宅5月份成交均价较1月份已有三成的涨幅,中外环的涨幅也达到23%,但外环外却下跌了3.5%。
         一家港资企业的高管十分欣喜地表示,楼市正在朝着他们所预想的方向发展。去年底,楼市还没有完全复苏时,这家开发高端楼盘的企业就做过类似的预测:购房者将分化为两大群体,高端楼盘必然热销,主要服务于传统意义中的“投资客”;而低端楼盘则会在保障性住房出炉之前,成为“刚需”们的主要选择,这类住宅将不存在过高的涨价空间。
         低价的大多数
         “只要价格上升100元/平方米,销售部就能明显感觉到光顾的购房者少了几成。”上海一家开发商对CBN记者坦言。他举例称:当均价为8000元/平方米时,购房者可以保持与平日均等的流量,若均价提升为8100元/平方米或是8200元/平方米,购房者便开始犹豫,是不是要货比三家。
         这家开发商所开发的楼盘位于上海外环以外,这是一个即使坐地铁去上海内环核心区也要辗转1个小时的板块。类似的板块向来因价格相对低廉而不愁买家,但这些买家对楼价高度敏感,一个小小的波动都足以令他们的购买意愿产生摇摆。这并非个案,在上海北区外环外板块,一家国有房企开盘均价9000元/平方米,数小时内售罄,而邻近的1万元/平方米以上楼盘还在缓慢的销售中。
         “外环外楼盘仍有降价的空间。
         这其中,大多数的楼盘涨幅在1000元/平方米左右,而郊区别墅盘的大量成交,营造出一种高楼价的繁荣假象。“外环以外区域成交价格的上升,一方面,因为楼市的回暖,全市商品房的普涨使得外环以外区域楼市成交价格有所上扬,另一方面,外环以外的一些板块内,高价楼盘市场表现积极,从而带动了整个外环区域成交均价的上升。”佑威房地产中心副主任陆骑麟表示。
         楼市的传导效应立即有所显现。上海二手房指数办公室在统计中发现:3月份以后,由刚性购房需求带来的这一波行情,开始转为改善型需求和投资型需求,成交热点由低价房传导至中高档房。地段好、品质高的楼盘成为投资热点。作出这一判断的背景,是市场的成交热点,已经从前期自住买家关注的浦东、普陀、闸北等区域,转向被普遍认为更具抗跌性的卢湾、静安、徐汇及虹口区。
         同期,当上海5月楼市成交量终于超过2007年成交高峰时,上海内环内区域都看到了快速的环比涨幅,其中成交量增幅最为迅猛的是虹口区与卢湾区,环比分别上升了331%、207%。
         

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