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  • 上海:住房市场化与住房保障的十字路口


         
         第1页:第2页: 1998年取消福利分房后长达十年时间里,作为中国房地产市场化龙头的上海,整个住房体系中并没有经济适用房的影子。而如今,经济适用房却要成为新住房保障体系的核心之一,对上海住房制度改革而言,这无疑是个挑战。
         上海官方统计数据,住房市场化十年,上海居民的住房条件发生了巨大变化,人均住房面积从6.4平方米跃升到20多平方米,拥有自住产权房的户数从几乎为零迅速上升到80%的水平。
          经济适用房缺位的10年
         一位不愿透露姓名的上海房地产界资深专家透露,1998年取消福利分房制度后,中央要求各地展开经济适用房为主的新住房保障体制。当时,包括上海方面结合上海的实际情况,经中央有关部门同意,提出以配套商品房模式取代经济适用房,加上廉租房,构成上海过去十年住房保障体系。“与经济适用房不同,配套商品房属于区域定向供应的动迁安置住房,众多中低收入居民并不能从中受益。而客观上,随着城市中心区域旧城改造规模的不断扩大,上海房价也随之飙升,中低收入家庭凭借自身力量改善居住条件的希望渺茫。”
         “上海住房市场化过程中,住房保障尤其是经济适用房的处境,新江湾城这块土地的经历就是个缩影。”上述这位专家指出。
         新江湾城是本世纪上海中心城区最后一块未开发的大宗土地,拥有9.45平方公里规划面积。1994年前后,新江湾城与万里、春申、三林一起被确定为上海四大经济适用房居住示范区。
         就在其他三个示范区首批经济适用房全面启动后,新江湾城却迟迟未开发。2000年前后,上海全面推行住宅商品化,此前的经济适用房也基本不再提起,几个经济适用房示范区即向商品房项目演变。
         新江湾城更因迟迟未开发,成为上海市中心炙手可热的商品房地块。2007年,这个当年的经济适用房基地,地价终于在多轮土地出让中屡创新高,成为上海楼市的最大热点。
         上海威斯顿不动产管理学院院长、上海房产经济学会副会长印堃华告诉记者,上海用以代替经济适用房的动迁安置配套商品房,其在执行过程中,也出现了一些问题,令原本设计的保障功能大打折扣。
         这些问题包括:由于土地需要各级地方政府提供,往往位置偏远、配套欠缺,建成后相当比例的动迁户因生活不便、生活成本过高等,无奈放弃认购;个别配套项目因建设资金和动迁户无意购买,最终不了了之;即使有动迁户入驻的配套小区,居住生活也极为不便。
         其中最为人诟病的则是2005年3月,上海市政府宣布推出“两个1000万工程”。最终,这一工程涉及的土地,大部分完成了供应环节,但后因种种原因“不再提起”,有部分建成项目被开发商以商品房形式出售。
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