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  • 地王未降温上海30万套经适房陷用地难困境


         
         “国四条”未浇凉地王高烧。
         在上海,23日37.2亿拍出的新江湾城c6地块,以3.2万的楼面价创下了全国单价之最。该地块被央企中国建筑子公司中建地产拍得。27日,易居中国提供本报其统计数据,今年上海共将成交439宗土地,为上海政府创造992.63亿元土地财政收入。
          这笔收入,是去年400亿的2.48倍,创下2004年上海实施土地招牌挂制度以来最高。
         值得注意的是,上海12月入市的三处经济适用房,其基准价在4800元至5200元之间,相当于同地段普通商品房四、五成。上海社科院房地产产业研究中心陈则明副主任告诉本报,不断攀高的地价,将让保障性住房的可持续性面临挑战。
         就在23日,上海政府原定新闻发布会上公布的地方楼市调控政策突然取消,上海市政府新闻发言人陈启伟称,文件报批程序仍在进行中,将于近期及时公布。
         陈启伟称,《本市贯彻国务院常务会议关于完善促进房地产市场健康发展政策措施的实施意见》主要围绕三方面,第一条即是切实增加保障性住房和普通商品房的供地和建设,并进一步加大闲置土地的清理力度。
         对于诱人的土地财政与惠民的保障性住房,上海面临的抉择压力才刚刚开始。
         艰难抉择
         12月中旬召开的上海全市区县长座谈会上传出信息,上海市将加快经济适用房建设进度,扩大供应规模,确保到2012年建设30万套经济适用房。
         “对于上海而言,这是一个非常大的压力,”上海社科院房地产产业研究中心陈则明表示,此前,上海还有一个版本的数据,希望到2012年前,建设60万套经适房,由于各方面利益协调,最终敲下30万套的数据。
         这其中的博弈部分来自于土地收入的权衡,本报从上海政府权威部门获悉,在12月下旬上海经济工作会议上,上海市主要领导表示:保障性住房要扩大覆盖面,郊区的同志要重视,减少一点土地收入,要讲大局。
         该领导同时强调,住房的问题不解决好,就会失去群众的支持和信任。
         易居中国数据显示,在今年成交的土地中,有78宗用地是住宅或含有住宅性质用地,这78宗用地的建筑面积达908.96万平方米,总成交金额达657亿元,平均楼板价7230元/平方米。
         成交金额比2008年的248.56亿多出2.64倍,平均楼板价比2008年的3393元涨了113%。而进入三、四季度后,上海地王频出,土地溢价率不断攀高。
         “此外,今年商品住宅的销售面积达1830万平方米。”薛建雄表示。
         今年是上海建设经济适用房的第二个年头,上海此前规定,从2008年-2012年,上海计划每年开建400万平方米经适房,五年建设2000万平方米。在国家倡导大力建设保障性住房之后,上海2009年将建设总量提高到600万平方米,土地压力同时骤增。
         用地瓶颈
         陈则明表示,这个土地将很难匀出来,上海各大建设项目非常多,单是建设用地缺口,就有200平方公里左右。
         根据上海此前公布的经济适用房实施意见,其经适房建设用地,纳入土地利用年度计划管理,市级和区县规划国土部门,应当在安排年度用地指标时单独列出,并确保优先供应。
         意见中明文指出上海经济适用房的优惠政策,首条在土地上即规定,建设用地的供应方式采取行政划拨,避开招牌挂程序。
         与此同时,意见同时规定,将充分利用储备土地、闲置土地、产业结构调整土地三大领域土地。而这三个领域土地的存量是一个谜。
         对于闲置用地而言,8月,上海市规划和国土资源管理局公布数据显示,上海全市目前总共有1077公顷住宅用地处于“批而未用“状态。其中相当一部分在开发商手中,涉及70多个房地产项目。
         上海规土局相关负责人透露,开发商拿地后不开工,可能跟企业的经营状况有关,也不排除他们有“囤地”目的。
         而12月27日,易居中国公布统计数据显示,目前上海市场上拿地超过2年未上市或未动工的有330宗是住宅或含有住宅用地的项目,可建住房面积达4356万平方米,体量也相当惊人。
         23日,上海市政府新闻发言人陈启伟表示,上海地方楼市调控政策,还要进一步加强房地产市场监测监管,完善房地产市场信息发布制度和交易制度,加大房地产市场秩序整顿力度,严格查处囤地、捂盘惜售等违法违规行为。
         陈则明告诉本报,“此前地方大上工业园区,经过宏观调控后,上海村级、镇级、区县级的闲置用地非常大,一方面产业升级后,同时许多未批的项目,这里头土地就荒了很多,现在具体有多大的量也无法统计。”
         陈则明表示,而对于农村建设用地这块,现在由于政策尚未突破,也很难运作出来,但是这个体量是非常大的,按上海社科院内部测算,这个量或许能达到600平方公里。
         与此同时,上海社科院经济与区域经济研究室主任陈维告诉本报,未来经济适用房的土地供应,很大一部分将来自于以建经济适用房为名义的征地。“虽然目前地价那么高,但是市场上的土地成本分为造地拆迁成本和拍卖的溢价成本,如果刨去后者,及时遏制住地价的上升,经济适用房的土地还是有所保证。”
         

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