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贷款利率处5年来最低水平港地产价格将长期回调


     
     1997年-2003年深跌之痛犹在眼前,作为香港经济主要引擎之一的房地产业又一次陷入困境,香港经济也从去年第三季度开始陷入衰退。
     地少人多的香港一直以房地产作为经济发展的主要支柱。1997年楼市泡沫破裂,一度使香港市民对经济环境的信心崩溃,连累百业受损。自1997年市场泡沫破裂后,香港房地产市场连续下行将近6年,至2003年“非典”时期才达到谷底,之后受惠于内地经济强劲增长开始逐步复苏,房地产和成交量节节攀升,到2007年第四季度,香港楼市的成交量及价格已基本恢复至1997年楼市泡沫破灭前的水平。
      不过,好景不长,伴随着2008年下半年欧美金融危机的渐次波及,香港金融业大量裁员,刚刚恢复元气的香港地产也因此受到严重打击。自2008年第三季度开始,香港地产再遇拐点,陷入量价齐跌的漩涡中,尤其是2007年价格上涨过快的高端物业减值幅度和风险更为突出。
     譬如,香港最高档地区之一的太平山顶的房价,在2008年最后一个季度环比下跌30.5%,同比下跌40.4%,创下了历史最大季度跌幅;其年度同比数据的跌幅,仅略低于1998年亚洲金融危机期间第三季度的45%。
     房地产业对于香港的宏观经济,远远超出一个投资市场的作用,而成为香港的经济命脉。地产价格快速下跌,带给人们一种极度苦涩的“泡沫破灭”感。
     实际上,由于自由贸易是香港经济的基石,货物的进口及出口皆为零关税,因此房地产业客观上起到了将外部资金截留在香港本地的作用。而香港政府,则通过高价卖地,向所有的私人住宅、建筑物征收“差饷”,“地租”,并从房地产企业身上获得利得税,间接地收取利益。这样一来,香港房地产业就变成了香港政府的“征税代理人”。土地,更是香港政府的首要收入来源。
     就像海水退却之后露出海底的礁石,香港社会一系列的经济问题——财政赤字、负资产、通缩、失业率等,几乎都与房地产市场的泡沫破灭有着千丝万缕的关系。而现实的情况是,香港另外两大经济引擎——金融和国际贸易,也是岌岌可危。
     继去年第四季度香港本地生产总值下降2.5%之后,2009年香港经济前景更加堪忧。香港财政司司长曾俊华也警告说,无论对外贸易还是内部需求,预料都会表现呆滞,预测香港2009年全年本地生产总值会有2%到3%的收缩。这也是自1998年亚洲金融风暴以来经济再次出现年度负增长。
     目前香港地产开发商已大幅降价,且贷款利率目前处于2004年以来的最低水平。但分析人士指出,这对于香港地产功效甚微。在经济下行周期中,失业和降薪风险以及通货紧缩预期,会胜过地产供应量减少与低利率等积极因素,也将导致地产价格长期回调。
     不过,分析也指出,由于香港各银行具有很高的流动性,目前贷款额仅略高于存款总额的一半,相对于1997年的楼市泡沫,当前香港地产整体风险并不太高。
     

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